一、先分清两类服务，别被“全包”忽悠
1、基本服务（居间必要动作）。提供真实房源/客源信息、带看、撮合谈判、签订买卖（经纪）合同、房源核验、协助资金监管、协助不动产登记。这是中介收佣金对应的核心劳动，未完成约定服务不得收佣金。
2、延伸服务（自愿代办）。代办商业/公积金贷款、代办过户登记、代办税费申报、协助物业交割等。必须委托人书面同意、单独签代办合同、单独标价，不能塞进“佣金全包”里强绑。
3、一条硬边界。房款（定金、首付、尾款）不得进中介个人卡或普通公司账户，应走官方/银行资金监管账户；中介只收合同写明的经纪服务费。
二、卖方视角的服务链条
1、委托与核验。查不动产权证、委托人身份，做房源核验码，编制房屋状况说明书（面积、产权、抵押查封、物业欠费、是否满五唯一等），隐瞒抵押查封属于违规。
2、定价与挂牌。给同小区近期成交参考价，不虚高不压价；发布真实图片、真实在售状态，撤牌后及时下架。
3、带看与反馈。约看房、控频次，反馈买家真实意向与贷款资质，不替房东隐瞒临街噪音、漏水、户籍占用等硬伤。
4、谈价与签约。协助比对出价、谈付款节点，起草/网签存量房买卖合同，把“过户时间、交房日、户口迁出、家具家电清单”写进附件。
5、配合过户交房。配合解押（或走带押过户）、缴税、转移登记、水电气热物业过户，尾款按监管协议节点拨付。
三、买方视角的服务链条
1、需求匹配。按预算、通勤、学区、户型、贷款资格筛房，而非群发二十套凑数。
2、风险前置排查。查查封/抵押/居住权/共有权人，核对学位占用与限购资格，避免“签了才发现买不了”。
3、陪同看房与谈判。讲清户型利弊、税费构成（契税/增值税/个税）、满二满五认定，不承诺“包涨”“包上学”。
4、贷款与资金监管。协助准备征信、流水、收入证明；首付款进监管账户，不私下打给房东或中介。
5、过户到交房。陪网签、缴税、转移登记、抵押登记（贷款房），交房时核欠费、查户口、验钥匙，尾款留质保金最稳。
四、中介“不能做”的红线
1、不得吃差价、不得隐瞒抵押查封、不得为禁售房（如不符合条件的保障房）提供经纪服务。
2、不得强制代办贷款/过户，不得指定唯一金融机构，不得捆绑“保障礼包”收费。
3、不得混合标价、不得收未公示费用、不得私账收房款。
4、不得协助阴阳合同、不得诱导“首付贷”等违规金融。
五、签合同前这样核对最稳
1、看公示。门店/APP应明示：服务项目、内容、收费标准，基本服务与延伸服务分开列。
2、看合同。经纪服务合同写清：服务内容、完成标准、佣金金额与支付节点、违约责任；代办另签委托合同。
3、看资金路径。监管协议三方签，房款进监管户，佣金走机构对公，个人微信/支付宝代收一律拒。
4、留凭证。房屋状况说明书、税费预核单、聊天承诺、收费清单全部截图，交房验收单双方签字。
房产中介的价值，是让大额交易少踩坑、少跑腿，不是替你做决策。把“基本服务”当底线，把“延伸服务”当可选项，钱花得清楚，流程才走得踏实。
