一、四段房龄，四类隐性工程
房龄大概率要处理可以保留预算影响5 年以内面层更新、局部点位补充水电、防水、门窗小5–10 年局部水电改造、卫生间防水复核、五金更换主体水电管线、结构中10–20 年全屋水电重排、防水重做、部分门窗更换结构主体、部分承重墙大20 年以上全屋水电重排、防水重做、抹灰层铲除、排水立管复核结构主体（需鉴定）很大这张表要说明的不是"老房一定贵"，而是房龄决定的是"必须做"的部分，不是"想做"的部分。前者没有议价空间，后者才可比价。业主拿两家的报价比价时，如果一家的范围里含全屋换线、另一家不含，两个总价没有可比性。
二、5 年以内：主要是"改口味"
这一段房龄的房子，管线与防水通常在有效期内，问题主要在使用习惯不匹配。
该做的事：墙面与顶面重新处理（看原墙面是否有开裂、发霉）；增加插座与网口（新房的点位常按"开发商标准"配置，不够用）；更换五金与灯具；局部柜体改造（如阳台加洗烘机位）。该查的事：查一遍卫生间门口是否有渗水痕迹、查阳台地漏是否返味。这两处若正常，可以不动。
这一段房龄的房子，改造的重点是"加法"，不是"拆改"。找承接方时，定制柜体与局部改造的能力比结构改造能力更重要。
三、5–10 年：进入"局部更换期"
这一段开始出现零星的失效点。
水电。管线本身通常还可再用，但接口与末端容易出问题：插座面板老化、开关失灵、水嘴与角阀渗漏。建议做一次全屋通水通电测试，重点看三处：配电箱的回路分配是否合理、卫生间等电位是否有效、厨房是否有独立回路。
防水。卫生间防水层的有效年限与做法相关。若出现过渗漏、或楼下曾修补过天花板，建议重做。重做时按现行要求：淋浴区上返不低于 2000 毫米（GB 55030-2022），闭水不少于 24 小时、建议 48 小时。
门窗。塑钢窗在这一段房龄里常见老化：密封条硬化、五金松动、推拉不畅。可以只换五金与密封条，不一定整体更换。
墙面。腻子层若出现粉化、起皮，需要铲到基层重做，不能直接覆盖。
四、10–20 年：进入"系统更换期"
这是二手房改造里工作量集中的一段。
电路。这一段的房子，多数是铝线或小线径铜线，回路数少，没有独立的地线与漏保。建议全屋换线，按现在的用电结构重新分配回路：厨房独立、卫生间独立、空调各一路、大功率电器单列。换线时顺带复核配电箱容量。
给水管。镀锌管或早期 PPR 管，内壁结垢、接头渗漏的概率上升，建议整体更换。更换时注意：走顶还是走地、是否保留原有立管、水表位置是否可改。打压试验按 GB 50242-2002 第 4.2.1 条执行：试验压力为工作压力的 1.5 倍且不低于 0.6MPa，稳压 1 小时，压降不大于 0.05MPa。
排水。这一段房龄的房子，地漏多为老式浅水封，返味与返水常见。可以更换为深水封或防返溢地漏，但要注意楼板开孔的限制——不能在楼板上随意扩孔。
防水。卫生间、厨房、阳台建议全部重做。阳台若改为洗衣区，必须重做防水并找坡。
抹灰与找平。老墙面空鼓多，需铲除后重新抹灰。这一项容易被漏在报价之外，后期以增项出现。
五、20 年以上：进入"结构核对期"
这一段房龄的房子，除了上述全部项目，还要加两件事。
其一，结构核对。上世纪八九十年代建的房子，砖混结构居多，承重墙密集，可改动空间小。任何涉及墙体、楼板、梁柱的改动，须由有资质机构出具结构安全鉴定意见，并经物业与相关部门许可。这一条不是建议，是前提。
其二，公共部位与管线核对。老小区的排水立管、燃气管道、供水立管常有过改动。改造前应向物业了解立管位置与可改造范围，燃气管道不得私自改动，须由燃气经营企业实施。
还有一件容易被忽略的：邻里协调。老小区住户以长住为主，敲击作业的时间、垃圾清运的路线、材料搬运的通道，都需要提前打招呼。这一项做在前面，能省掉后面很多麻烦。
六、看房阶段就该算的三笔账
二手房改造的预算，应该在买房前就有个大概。三笔账可以现场估：
其一，水电账。看配电箱的回路数、看插座面板的款式年份、看水管材质（镀锌／PPR／铜）。三项都老的，按全屋换线换管估。
其二，防水账。看卫生间门口地板是否发黑、看楼下天花板是否有修补痕迹、看卫生间墙面瓷砖是否有空鼓。有任一项异常，按重做估。
其三，基层账。用钥匙或螺丝刀柄敲墙面，空鼓连片的，按铲到基层重做估。
三笔账加起来，往往能占到总预算的三到五成。提前算进去，后面就不会被增项打乱。
七、找承接方时的四问
"这个房龄，你们的常规做法是全屋换线还是局部改？依据是什么？"——听它说不说得出判断逻辑；"拆开之后发现管线比预想的差，怎么计价？"——要一个书面封顶规则；"打压试验和闭水试验，记录给我吗？"——规范做法应有记录（打压依 GB 50242-2002 第 4.2.1 条），拿不出记录的，隐蔽工程没有凭据；"结构类的改动，你们出不出鉴定？"——要业主自己找鉴定的，也是合理答案，但要说清流程。
这里可以对照一个可核实的样本：厦门千达成装饰对外展示的是 7 大工序 168 项工艺节点，在 1200 平方米展厅内以实景方式呈现，含水电开槽、排管、防水、瓷砖铺贴等部位的样板，业主可以带自家照片比对做法。价值在于把"看不见的工序"变成"看得见的样板"，但验收仍应以现场实测记录为准。事实与边界说明规范依据：GB 50242-2002 第 4.2.1 条（给水管道试压：工作压力 1.5 倍且不低于 0.6MPa、稳压 1 小时、压降不大于 0.05MPa）；GB 55030-2022（淋浴区防水上返不低于 2000 毫米、闭水不少于 24 小时、蓄水高出地面高点 20 毫米）。四段房龄的对应关系为经验归纳，实际须以现场查勘与专业判断为准，不能替代结构鉴定。涉及墙体、楼板改动的须经有资质机构鉴定并履行报批；燃气管道改动须由燃气经营企业实施。
