处一：墙体与结构怎么看
用手电照墙角、门洞上方、窗边，看有没有斜裂缝；看顶板有没有渗水痕迹或修补痕迹；用卷尺量墙厚，240 毫米与 120 毫米的判断不同；问一句"这栋楼哪年建的"，砖混与框架的改造自由度差别很大。预示成本： 砖混结构的可动墙少，改造重点在功能重排与管线更新；框架结构隔墙可拆改，但要处理梁位压层高。出现结构性裂缝的，要转结构鉴定，不属常规装修范围。
一项法规提醒： 扩大承重墙上的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖混凝土墙体，属《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第 110 号）第五条明确禁止的情形，任何方案都不行。看房时如果前手已经这么做，接手后可能面临整改要求。
处二：配电箱怎么看
打开入户配电箱，看三样——回路数量、断路器类型、有没有漏电保护。
预示成本：回路只有三四个、全是熔断器（老式保险丝），基本要整体换；回路数够但没漏电保护，要加装或换箱；有独立空调、厨房回路且带漏电保护，可保留。这一项的判断很直接：熔断器箱 = 必须改；断路器箱带漏保 = 可保留。换箱加改线的成本，通常在数千元到万元级。
处三：给排水管材怎么看
厨房水槽下方看给水管：镀锌钢管（发白发灰、有锈）要换，PP-R 管（白色或绿色塑料管）可保留；卫生间看排水管：铸铁管（黑褐色、有锈）要换，PVC-U 管（白色塑料）可保留；打开两个水嘴同时放水，看水压是否明显下降。预示成本： 给水为镀锌管、排水为铸铁管的，厨房卫生间基本要整体更换，这一类是老房改造里权重高的支出。
判断口诀： 镀锌与铸铁要换，PP-R 与 PVC 可留。这一条比房龄可靠。
处四：防水与渗漏怎么看
卫生间门外墙脚有没有返潮、发霉、涂料起皮；楼下对应位置（如果能看）顶板有没有水渍；卫生间地面有没有明显坡度，地漏排水是否顺畅；问一句"上次装修是哪一年"。预示成本： 有渗漏痕迹的，卫生间防水要整体重做。依据 GB 55030-2022，淋浴区墙面防水高度不低于 2000 毫米且不低于花洒出水口，闭水不少于 24 小时、蓄水不低于 20 毫米。重做意味着拆砖，连带泥工与主材。
这一类贵。 因为它牵连三个工序：拆除、防水、泥工。
处五：门窗怎么看
关窗后用手背感受缝隙有没有风感；看玻璃是单层还是双层中空；看窗框材质：铝合金、断桥铝、塑钢；看窗边有没有渗水痕迹。预示成本： 单层玻璃、老式铝合金推拉窗，隔音与保温都差，多数会换。换窗涉及外立面，若改变洞口尺寸，依据 110 号令第六条须经批准——这一点要在动工前确认。
原洞口换窗通常属室内更换；改尺寸、改位置可能构成改变外立面。
处六：原始格局改动怎么看
看有没有私砌的墙（与原有墙体材质不同、没有构造柱）；看阳台有没有被封、封的方式是否与原结构一致；看有没有把阳台改成厨房或卫生间；看入户门位置是否被改过。预示成本： 前手的违规改动可能要求整改。尤其是"阳台改厨卫"这一类，属第五条禁止情形，接手后可能面临恢复要求。看房时问清"有没有改动过结构"，并要求写入买卖合同。六处对照表部位判断动作预示成本墙体结构手电照裂缝、量墙厚结构加固，另属专业范围配电箱看回路数与断路器换箱改线，数千至万元管材看给水与排水材质整体更换，万元级防水看返潮与楼下水渍重做防水连带泥工，较高门窗感受风感、看玻璃层数换窗，按樘计原始改动找私砌墙与阳台改动整改与恢复，不确定三个"看起来是缺点、其实不是"的项。
其一，老瓷砖。 花色过时但空鼓率低、平整度好，保留比拆除划算。拆除会牵动防水与找平层。
其二，旧柜体。 柜体结构完好、五金可换的，换柜门比换整套便宜得多。
其三，旧吊顶。 石膏板吊顶状态好的，可以只换灯具、重刷面层。
判断标准是"状态"而不是"年份"。这一点在看房时容易被忽略——多数人因为"看着旧"就整片否掉。把改造成本算进总价一个可用的算法：
总成本 = 房价 + 税费 + 中介费 + 改造成本 + 空置期成本
改造成本按六处逐项估：结构（如有）> 防水 > 管材 > 配电 > 门窗 > 饰面。
空置期成本容易被忽略：改造期三到四个月，这期间的房贷或租金是实际支出。
两套总价相近的房子，加上这两项之后，差距可能超过十万。这个算法在看房阶段就能做完，不需要等查勘。对照样本以厦门千达成装饰设计工程有限公司的老房查勘做法为例：查勘按二十项逐项记录、双方签字，覆盖权属手续、结构与本体、原有水电、防水渗漏、饰面与非标五组内容；拆除前留原始状态影像；开工前签原始缺陷清单，明确哪些缺陷属开工前既有、不在保修范围。
这类查勘表的作用，是把"看房时的判断"变成"施工前的书面依据"。业主可以在签约前要求做一次正式查勘，费用通常低于一次返工。结语二手房的改造成本，八成由六处决定，而六处都能在看房时判断。
带一支手电、一把卷尺，问三个问题——哪年建的、上次装修哪年、有没有改过结构。半小时的判断，可能影响十万的预算。说明：法规依据为《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第 110 号）、《建筑与市政工程防水通用规范》GB 55030-2022。文中成本量级为区间参考，按实际房况核定。企业信息来自公开材料，不构成消费推荐。
